Leieforholdet og ansvaret for reparasjon og vedlikehold

Ansvar innen leieforholdet

Share

|

En av de store problemene knyttet til leie og utleie av eiendom er at vedlikehold og reparasjoner vedrørende leieforholdet. Hvem er ansvarlig hvis taket begynner lekker, det sentralfyr bryter ned? Selv om utleier og leietaker har en omfattende leiekontrakten som dekker disse sakene i sin helhet, ulike Acts of Parliament ofte overprøve leieforholdet. Loven er ikke inngår i noen av én lov: det er en blanding av sedvanerett (dommer-laget loven) og ulike lovbestemmelser utformet for å håndtere ulike saker, inkludert leieforholdet avtaler.

Forrang av begreper i leieforholdet

I sedvanerett utleier / leietakers ansvar for reparasjoner er styrt av leieforholdet. Vilkårene for at kontrakten (leiekontrakten) kan være fastsatt uttrykkelig (spesifikke vilkår) eller kan være implisitt ved lov (underforståtte vilkår). Noen av disse underforståtte vilkår er underforstått ved sedvanerett, andre ved Acts of Parliament kjent som lovbestemte underforståtte vilkår. Den sedvanerett underforståtte vilkår kan overstyres av spesifikke vilkår for leieforholdet, men lovens underforståtte vilkår kan vanligvis ikke avsatt av leiekontrakten, som gjør den lovpålagte underforståtte vilkår ekstremt viktig å leieforholdet. Det er derfor viktig for leieforholdet å se på:

* Den spesifikke vilkår for leieforholdet
* Den sedvanerett underforståtte betingelsene i leiekontrakten (men uten å glemme at disse kan bli ekskludert dersom leieforholdet sier noe annet)
* Den lovfestede underforståtte vilkår i leiekontrakten (Med tanke på at disse vanligvis ikke kan utelukkes danner et leieforholdet, og vil derfor operere til tross for betingelsene i leiekontrakten).

Brudd på disse direkte eller indirekte termene i leieforholdet er et kontraktsbrudd (leiekontrakten) og kan håndheves av partene i kontrakten (leiekontrakten) dvs. utleier eller leietaker som tilfellet kan være.

Leieforholdet og lovbestemte underforståtte vilkår

Leieforholdet kan sette ut klausuler som angir hvem som er ansvarlig for hva reparasjon. Hvis utleier har påtatt seg innen leieforholdet å gjøre alle reparasjoner leietaker kan håndheve disse forpliktelsene som er satt av leieforholdet. Godseierne ansvar vil være avhengig av nøyaktige ordlyden i de relevante klausuler i leiekontrakten.

'reparere' og 'bedre'

Det er viktig å skille 'reparere' fra 'forbedring "i leieforholdet. Ordet "reparere" er begrenset til fornyelse eller utskifting av datterselskap deler av bygningen, forbedring er å legge ting til eiendommen som ikke allerede finnes. Loven pålegger ikke en plikt for utleier til effekten forbedringer med mindre han uttrykkelig har avtalt å gjøre det i leieforholdet. Derfor reparere en lekk takrenne ville bli klassifisert som en reparasjon. Dersom leietaker ville ha en vinterhage som ville bli klassifisert som en forbedring, og til min kunnskap ikke mange utleiere vil sanksjonere dette arbeidet.

Dersom betingelsene i leiekontrakten plassere reparere plikt på leietakerne spørsmålet om hvorvidt dette vil håndheves avhenger av lengden på leieforholdet og type reparasjoner. Hvis en leietaker har en periodisk leieforholdet eller åremål leiekontrakten for mindre enn 7 år, vil de fleste store reparere forpliktelser plasseres på utleier med hjemmel i § 11 av utleier og leietaker Act 1985.

§ 11 av utleier og leietaker Act 1985

§ 11 gjelder for leieavtaler eller leieforholdet gitt på eller etter den 24 oktober 1961 i mindre enn syv år. Det store flertallet av Sikredes Shorthold leieavtale s er periodiske eller på vilkår av mindre enn sju år, og derfor § 11 gjelder for disse leieforholdet s. Godseierne underforståtte forpliktelser i henhold til § 11 er:

* For å vedlikeholde strukturen og utsiden av boligen (herunder avløp, takrenner og eksterne rør) for å oppfylle leiekontrakten.
* For å vedlikeholde og forskriftsmessig stand installasjonene i boligen for levering av vann, gass, elektrisitet og sanitær (inkludert bassenger, servanter, badekar og sanitære bekvemmeligheter) å oppfylle leieavtalen.
* For å vedlikeholde og forskriftsmessig stand installasjonene i boligen for rommet og vann oppvarming å oppfylle leieavtalen.

Definisjon av strukturen innen leieforholdet

'Struktur og utvendig "i det første punktet ikke er definert av loven. Men 'struktur' definert i en leiekontrakten inneholder klart viktigste stoffet i boligen som den viktigste vegger, fundamenter og tak tømmer (inkludert vindusrammer) i motsetning til dekorasjoner og inventar, mens "utvendig" definert i en leieforholdet har blitt holdt av domstolene til å omfatte stier eller trinn som utgjør et vesentlig middel til å få tilgang til boligen, men ikke rydder i hagen eller en sti på baksiden av huset.

"Repair" i betingelsene i leiekontrakten

Kondens er ofte et problem i utleie egenskaper og er ofte omstridt innen leieforholdet avtaler. Dette har blitt forsterket de siste årene av fjerningen av trevinduer og deres utskiftning med UPVC seg. Dette er ofte gjort uten grunn oppmerksomhet på å sikre tilstrekkelig passiv ventilasjon. Mest leiekontrakten s har klausuler innenfor dem som krever at leietakere å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Dette er imidlertid kun selektivt overholdt. Utleier blir da ofte presenteres med problemer som følge av dårlig ventilasjon, for eksempel mugg eller skade på pussarbeider. Hvis kondens har forårsaket skade på det viktigste stoffet av eiendommen, for eksempel pussarbeider, kan utleier gjøres for å reparere pussarbeider, men dette vil ikke kurere kondens, det vil bare reparere konsekvensene av kondens. Hvis kondens ikke kan kureres ved å "reparere", men kan bli utryddet bare "forbedringer", er utleier ikke ansvarlig etter § 11 for å avhjelpe problemet. Leietaker kan være i stand til å forfølge saken under Environmental Protection Act 1990.

Utleiers forpliktelser i leiekontrakten å reparere og holde i forskriftsmessig stand installasjonene for levering av vann, gass, elektrisitet, sanitær, rom og vann oppvarming bare krever han å vedlikeholde og reparere anleggene som finnes i starten av leieforholdet avtale. Hvis boligen ikke har disse fasilitetene tat starten på en leiekontrakten, er det ingen forpliktelse på den delen av utleier å gi nødvendige installasjoner. Opprinnelig var lovgivningen begrenset til installasjoner som faktisk var innenfor de fire veggene i boligen. Men hvis leieforholdet ble gitt på eller etter den 15 januar 1989 utleier vil være ansvarlig for kjelen uansett hvor den lå.

Utleier er ansvarlig for disse sakene under leieforholdet, selv om problemet er produsentenes feil - for eksempel hvis kjelen var defekt da den ble levert og montert. Han har til å sette problemet retten selv om det ikke var hans skyld: dette kalles objektivt ansvar. Det eneste unntaket vil være der feilen skyldes en feil på den delen av leietakere, som må bruke eiendommen i en 'leietaker-like-måte' å oppfylle sine leieforholdet. Så hvis det oppstår problemer fordi leietaker ikke har brukt eiendommen i en leietaker-like-måte, er utleier ikke ansvarlig for reparasjoner til postene i spørsmålet under leieforholdet.

Standarder for reparasjon gjelder leieforholdet

§ 11 bestemmer at ved fastsettelse av standarder for reparasjon til eiendommen domstolene må ta hensyn til tegn og potensielle levetiden av eiendommen og den lokaliteten der det ligger. Derfor, hvis huset er i dårlig forfatning i starten av leieforholdet, og i et område med svært dårlig kvalitet bolig utleier ikke behøver å utføre omfattende reparasjoner under § 11, heller ikke han vil være forpliktet til å gjennomføre forbedringer . Patching reparasjoner kan tilfredsstille kravene i § 11, avhengig av omstendighetene i saken.

Kravet oppsigelsestid innenfor en leieforholdet

Utleier er ikke ansvarlig etter § 11 (eller faktisk under noen av uttrykkelig eller underforstått forpliktelser), med mindre leietaker har gitt ham beskjed om behovet for reparasjon. Så hvis en leietaker er skadet som følge av en feil, vil utleier ikke ansvarlig leiekontrakten for sine skader hvis han ikke hadde blitt varslet om behovet for å reparere feilen.

Sedvanerett underforståtte vilkår innen leieforholdet

Leieforholdet kan fastsette at leietaker er ansvarlig for intern dekorative reparasjoner. Ganske ofte, derimot, er leieforholdet tause i denne saken. I så fall må man se til underforståtte vilkår som oppstår enten på sedvanerett eller under loven.

Dessverre er sedvanerett lite hjelp i de aller fleste tilfeller: Dersom leieforholdet er lydløs, er hovedregelen at det ikke er implikasjon at lokalene er egnet til menneskelig ferdsel eller at partene vil være ansvarlig for reparasjoner. Med andre ord er sedvanerett stor grad nøytrale. Det finnes imidlertid noen mindre unntak for leieforholdet som er forklart nedenfor:

Møblert leilighet og leieforholdet

I tilfelle av en møblert la leieforholdet utleier garanterer (ved implikasjon) at eiendommen er egnet til bebyggelse på det tidspunkt da leieforholdet starter. Derfor, hvis en møblert huset er ubeboelig fordi den er befengt med insekter leietaker kan, ved starten av leieforholdet, straks tilbakevise leieforholdet, gjenopprette eventuelle depositum eller leie ut at han har betalt, og saksøke utleier for skade eller tap led. Imidlertid må leietaker handle raskt ettersom dette indirekte sikt oppstår bare ved begynnelsen av leieforholdet. Utleier kan ikke tvinges til å gjøre eiendommen beboelig. Leietaker middel er bare å avbryte leieforholdet og gjenvinne sitt tap. Det er ingen videre forpliktelser på den delen av utleier å holde innredede lokalene passer for bolig.

Leietakeren plikter å bruke eiendommen i en leietaker-liknende måte under leieforholdet

Det er ingen implisitte begrepet i noen leieforholdet, enten av en møblert eller umøblert eiendom, at leietaker skal være ansvarlig for reparasjoner. Imidlertid må leietaker bruker eiendommen i en 'leietaker-like-måte "under vilkår av leieforholdet. Dette betyr at han må ta godt vare på eiendommen ved å gjøre de små jobbene som med rimelighet kan forventes av ham fra hans leiekontrakten, for eksempel Unblocking avløp, har skorsteiner feies, bøtte sikringer og så videre.

Felles deler

I enkelte tilfeller hvor en leiekontrakten er underskrevet, men er ufullstendig, kan retten innebærer et begrep, på sedvanerett, som utleier vil ta en rimelig vare på felles deler under leieforholdet - for eksempel, trapper og andre anlegg som er delt mellom ulike leietakere. Dersom lokalene består av en stor høyblokk med heiser, trapper og andre vanlige deler og leieforholdet til de enkelte leilighetene ikke tvinge verken leietaker eller utleier å vedlikeholde felles deler, kan retten mener at siden leieforholdet er ufullstendig og lokalene ikke kan fungere uten slikt felles deler opprettholdes, må utleier ha tatt ansvar ved implikasjon innen leieforholdet å holde dem på et rimelig forfatning.

Eiendom Hawk er et nettsted rettet direkte mot UK utleiere. Området omfatter gratis Eiendomsforvaltning programvare som gjør at utleiere å spore alle sine finansielle data knyttet til sin portefølje. Det gjør at brukerne kan skrive ut leieforholdet avtaler og andre former GRATIS FOREVER. Nettstedet genererer en sanntid leie bok for hver eiendom, samt kalkulerer en utleiere skatt liabilty. Tjenesten er helt gratis å bruke på eiendom hawk .

---